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谈业主委员会为何成立难的问题

一、造成业主大会成立难的主要原因
(一)缺乏牵头人
首先,业主大会、业主委员会是业主自己管理自己资产的群众组织。《业主大会规程》明确规定:该组织由业主自发组织,在房地产行政主管*和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组,负责业主大会的筹备工作。这就是说,业主是成立业主大会、业主委员会的责任主体和牵头人。然而,由于多数业主对物业管理法规缺乏了解,不知道业主大会、业主委员会在物业管理活动中的职责、地位和作用,从而缺乏对成立业主大会、业主委员会工作的主动性;(来自:)其次,部分业主的从众心理使得他们在成立业主大会的问题上瞻前顾后、却步不前,生怕“枪打出头鸟”;再次,部分业主的行为准则是“见益行事”,对于此项有关全体业主利益的大事报以漠不关心的态度。因此,很难有业主自发牵头来筹备这项工作。
此外,在小区入住率达到一定比例时,开发商作为法定的业主大会筹备组成员,也可牵头推选业主代表组成业主大会筹备组来开展这项工作,但由于利益关系或其他担心,多数开发商不愿主动牵头。
物业管理企业不是法定筹备组成员,加之更多地担心成立业主委员会组织后会给自己带来很多麻烦。因此,多数物业管理企业更不可能主动地组织和配合这项工作。

(二)主管*难以推动
普遍来看,行政主管*对成立业主大会、业主委员会工作都非常重视并积极推动。如兰州市房地产行政主管*,2005年曾连续两次向全市房地产开发企业和物业管理企业下文,要求他们主动组织和配合做好成立业主大会、业主委员会的筹备工作。由于前述原因,开发企业和物业管理企业收文后均无回音。由于行政主管*不具有主体资格,也不能直接面向业主下文,致使该项工作难以推动,进展缓慢。实践证明,行政主管*只向开发企业和物业管理企业下文推动这项工作,收效甚微。

(三)筹备过程繁锁
按照《条例》、《业主大会规程》及民主选举办法的有关规定和做法,成立业主大会,选举产生业主委员会,应按下列程序进行:
1.自发成立业主大会筹备组并在物业管理区域内公告;
2.向主管*和街道办事处申请监督指导;
3.起草、讨论制定《业主大会议事规则》、《业主公约》并公告;
4.确定业主委员会委员候选人并公告;
5.确定业主身份,统计业主在首次业主大会上的投票权数;
6.邀请主管*和街道办事处参会代表;
7.首次业主大会召开;
8.汇总各种材料、会议决议;
9.备案。
从以上筹备工作程序可以看出,这是一项工作量很大,专业性很强,政策理论很高的工作。由于目前*和多数城市没有规范的指导性文件,筹备人员在筹备工作初期往往是一头雾水,无从下手。筹备过程的繁琐给此项工作的进展带来了一定的难度。

(四)筹备费用难以解决
业主大会由少数业主自发筹备。由于缺少经济实体组织的参与,筹备工作中发生的交通费、印务费、组织活动费等难以解决,只好由筹备组成员自行承担,这既侵犯了热心小区建设和公益事业业主(筹备组成员)的利益,同时也打击了他们工作的积极性。从主管*掌握的情况看,部分筹备工作就是在筹备费用无法解决的情况下被迫搁浅的。

(五)不合法业主委员会的影响
由于规范成立业主大会、业主委员会的工作程序较为繁琐,个别小区业主怕麻烦,致使不按法定程序成立业主委员会。2005年8月,兰州“*新村小区”业主委员会的成立就是最典型的案例。经行政*审核上报备案材料,符合法规规定,予以备案。该小区私自成立“业主委员会”后即将物业公司赶出小区,并随意将物业管理区域管理用房向外出租,租金据为己有,引起小区管理的混乱。后经主管*调查,上报的选举业主委员会材料中业主的签字,竟然是2004年10月物业管理企业在征求安装天然气时业主的签字,此事件对成立业主大会、业主委员会工作带来了很大的负面影响。

二、组建业主大会的建议
(一)加大政策的宣传力度
首先,加大政策的宣传力度,让全体业主真正了解自己在物业管理活动中的权利、义务与责任,提升业主的法律意识、责任意识、主体意识和维权意识。只有这样,才能让业主积极主动地投入到组建业主大会工作上来。
其次,针对一个物业管理区域业主组成复杂、组织困难的特点,可以利用公众媒体向社会宣传业主大会、业主委员会的组织形式、职责以及在物业管理活动中的地位和作用,也可以组织大型活动面向全社会进行广泛宣传,提示和激发业主自发成立业主大会、业主委员会。
*,针对房地产企业和物业管理企业,可以采取集中培训的方式提高其组织和配合的意识。

(二)简化筹备程序
通过主管*制定既符合法规规定又相对简化的筹备工作程序,来减轻筹备工作难度,减少筹备费用,从而加快业主大会、业主委员会的组建步伐。兰州房地产主管*今年初向全社会发布 《关于加快组建业主大会有关问题的通知》,通知中对有关业主大会筹备程序、业主委员会选举办法、业主大会筹备费用处理办法等疑惑性问题做出了明确规定,同时印发了《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主大会决议》、《业主投票权数清册》等示范性文件,为组建业主大会,选举产生业主委员会工作提供了政策依据、指导意见,简化了工作程序,减轻了工作难度。实践证明,通过行政主管*改变工作思路,收到了很好的效果。据统计,自2005年下半年至今,兰州市新组建成立业主大会,业主委员会组织就有36个。

(三)灵活多样的组建模式
在业主大会组建的过程中,除了直接向主管*申请成立外,还可借助网络平台、中介服务机构来方便快捷的实现业主大会的组建。兰州物业管理协会网站开设的“业主大会专栏”与主管*进行联网互动,在成立业主大会时,还可通过该专栏在网上申请、网上审核、网上备案。既加快了组建工作步伐,又减轻了主管*的工作量。
总之,成立业主大会、业主委员会事关物业管理区域全体业主的合法权益,是真正实现业主自治的关键。这项工作要从根本上解决,还需要行政*、业内人士、法律工作者的不断探索与研究,更需要每一位业主的关心与支持。

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