物业公司财务风险点，物业企业业务财务管理（二）

会计这个职业是比较受欢迎的职业，会计有很多个小种类，今天要说的是物业公司财务风险点 ，对于这个职业不是很了解的可以看一下Vol.9 | 物业管理酬金制项目财务风险的管理，做物业会计是不是没有前途？，实施物业风险管理的意义是什么?，有人要用我的中级会计职称注册公司，有没有风险，物业企业业务财务管理（二），物业公司廉政风险防控措施?，物流公司财务活动风险管理??。

1.Vol.9 | 物业管理酬金制项目财务风险的管理

随着业主知识水平和法律意识的不断提高，物业维权意识越来越强。物业管理企业在提供物业服务时必须合法合规操作，做好内部控制，防范风险。不然将因管理缺失，信息不透明造成不信任风险，给企业带来信誉和生存危机。本文结合实战经验，就物业管理酬金制项目日常管理中需注意的财务风险做出几点阐述，以便物业企业财务人员了解及掌握。一、财务独立核算合同签定为酬金制的项目，从权属上看，属于代管性质，因此需完全独立核算，不得与公司合并核算，银行帐户单独设立和独立使用，便于业主和第三方审计，保障公司和业主利益，规避资金占用风险。 二、专项维修资金专项维修资金属物业公司替全体业主代管资金，接受全体业主监督，若使用不当或程序不合规，公司将面临极大舆论风险，公司品牌或将受严重影响，因此必须高度重视，主要从以下方面防范：a. 帐户管理物业专项维修资金应存入项目独立银行帐户，用于收取、支付专项维修资金；资产余额产生的利息收入也归全体业主所有，不得挪作其他用途；*要求缴存的，应按*规定程序及时缴存至*专户。b. 收款管理专项维修资金虽属代收费用，但日常管理需按公司应收帐款相同管理，及时催缴，不得存在少收多收，损害其他业主利益；对于未及时缴纳的业主，应定期向业委会报告或向全体业主公示。专项维修资金的首次收取时间按行业惯例为项目入伙后满一年，在收费前，项目至少提前一个月向所有业主发布公告，避免业主不知情造成投诉，影响客户满意度。c. 使用申请专项维修资金使用申请应严格遵守物业管理法规的规定。对物业共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，因此物业专项维修资金使用前要取得业主同意签字的资料，有业委会的小区，若经业主大会同意，授权业委会签字盖章的，项目应取得相关法律授权文件，并认真检查是否在业主大会的授权额度内，超过授权额度的部分，仍应取得该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，方可使用专项维修基金。d. 过程控制同意使用专项维修资金后，项目在施工管控过程中留存相应的证据文档，如拍照留档，邀请业主或业委会成员参与验收并在验收表上签字，内部控制表单签字完整清晰。e. 管理公示物业专项维修资金的管理，应遵循按幢立账、专户存储、专款专用的原则。专项维修使用事项完成后，项目在报销时应持发票、工程验收单、入库、三分之二业主签字文档（业委会盖章文档）等单据向财务申报费用，财务及时支付。会计帐务处理时应按楼幢进行核算，每月产生的利息收入也要依每栋资金余额按栋分摊。物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。公布时在应在小区公告栏进行张贴、拍照存档，财务应定期核查存档情况。三、公共资源收益若涉及利用公共场地、公共用房长期出租、临时出租产生的收入，电梯广告及户外广告等产生的收入，在签订合同时，应由物业管理处与相关单位签订协议，收入全额计入管理处。待业主或业委会主张此权利的，再按双方约定的分成比例予以分成，共享收益。四、 规划外停车场正常情况下，小区停车场在未卖情况下原规划设计车位归开发商所有（合同有其他约定的除外），其产生的收入归开发商所有，物业管理项目依据双方约定的分成比例收取车位管理费。除规划车位外，如有多出规划车位部分，特别是地面车位，其产生的收入应归全体业主，收入先全额计入管理处。待业主或业委会主张此权利时，可按双方约定的分成比例予以分成，共享收益。五、管理酬金收取酬金制项目需依据合同约定计提酬金并及时取得。特别需注意的是，当酬金制项目属于亏损且项目现金流已无法支付物业管理酬金时，需及时预警存在坏帐风险并评估应对方案，如是否有增收、减支的可行性，确保现金流为正值，促使项目可继续运营。若现金流无以为继不可逆转，需与业主或业主委员会商讨管理费上涨，以维持小区运营；业主或业委会不支持管理费上涨，则考虑项目撤出，做好撤盘前的各项准备工作。六、物业支出管理酬金制项目涉及的各类支出，应经过业主大会同意或经业主大会授权的业委会同意方可支出，相关支出事项定期报业委会或公示，做到信息公开。实践中有些企业花了一些零星支出且金额不大，虽符合物业法规规定或企业规定，但如果是未经业主同意的，按照酬金制的规定，可以不做为项目的支出，由企业自己承担，因此物业公司应特别注意应事前取得同意。作为物业行业的财务人，掌握业务知识是必须，不然因小失大。

2.做物业会计是不是没有前途？

有很多应届的学生问我，做物业会计是不是没有前途？其实物业会计相对来说比较简单，但所谓千里之行始于足下，对刚出校门的学生来说上岗比什么都重要，不管怎样总得先生存后发展，再简单的工作也是经验的积累过程，做一个从基层做起、有扎实基层工作经验的优秀财会人员不是很好吗？我有个朋友，毕业两年后，就收到另一家物业公司抛出的橄榄枝，于是跳槽。目前入职3个月，职位核算会计，时常要写一些财务报告之类的，月薪9k+，一年14薪。公司提供单身公寓宿舍，每天骑小电动上班。她呢，闲暇的日子里，喜欢研究菜谱、倒腾厨房，会偶尔也会作画。希望每一个会计人都可以把小小的日子，过的有滋有味！......受篇幅限制，不能展示完整，不过已经打包好了，看下方：

3.实施物业风险管理的意义是什么?

必要性:物业存在很多危险源，需要在日常工作中进行管理，以避免发生一些安全事故、意外伤害和财务损失;意义:提高物业管理价值，降低物业工作中的各种危险程度，有效保证日常工作正常进行，提高应急事件的处理能力。

4.有人要用我的中级会计职称注册公司，有没有风险

我是数学系本科大3的学生，现在手上有会计证，本科专业是概率论与数理统计。我认识一些会计专业的同学，我父母也都是会计师，大概知道一些会计知识。会计主要分为两个方向，管理会计和财务会计。财务会计主要是核算，就是对现在的财务成果进行核算。*毕业的话可能数学基础有一些薄弱，主要是加减乘除4则运算熟练，还有一些基本的一次方程求解，*能有高中数学水平，因为如果学到中级会计的话可能会有一些财务管理需要一些高中的数学知识，如较基础的概率学。财务会计重视的是会计实务，其实比起这些数学知识，会计实务和一些经济法规才是需要学习的重点也是难点，特别是一些会计处理。第二个方向是管理会计，这个我不建议你朋友去学，管理会计一般是需要总会计师学习(等你朋友学习了会计基础就知道总会计师了)，或是现在一些高校给MBA开的课程，是高层管理人员学习的，主要是对财务进行估算，就是经营活动还没发生，或是企业准备进行某项经营活动(或是开发某个项目)，但不知道能赢利多少或是风险多少，需要专门有人来估算，这是非常需要高等数学的，特别是统计学，对于数学基础不好的人来说学高等数学非常非常难!!而且现在连*都缺数学老师，所以社会上很难找到培训高等数学的机构，自学难度极大!所以不建议选择管理会计。而且说实话现在*的管理会计还非常的弱。你朋友如果真想学习财务会计的话可以有两种途径。1是通过社会上的机构培训考证，先是从业资格证，然后可以考会计师(中级会计职称)，现在*会计专业毕业相当于助理会计师(初级会计资格)，这是*认可的，所以即使会计专业毕业依然达不到会计师水平，而且会计专业学习很多时候还学习一些相关的知识如商务英语等，在我们学校，会计专业是大3才分的，因为单纯的会计知识不需要学4年，大1大2是和管理一起学习的像管理学，数学，等知识，高校主要培养全面人才的，如果你朋友只想学会计而且急于工作的话那可以在社会上考证，速度快。但如果想要学历而且想提升一下各方面能力可以考虑去高校学习。我的证是通过社会培训学习的，老师讲得还可以。每个学校开的课程是不一样的，但是会计专业一般会学习一些数学(高等数学)，不是很难，但建议你朋友*自学一下高中数学，因为完全没有高中数学基础是很吃力的。下面说说关于财务会计。会计其实是一个非常讲究实践操作的*，不管是在哪学习一定要多实践，在学校可能会有实践给你们，在社会考证的话*考完从业证就去找一份相关工作，在工作中提升自己。考到中级会计资格(会计师)之后，高级会计师你是不能考的，这个是单位根据你会计资历评的职称，一般是公司会计主管。但你可以考注册会计师，这个非常非常难，你要考注会(注册会计师)，要学习英语，审计，经济学，熟练掌握法规，而且每年通过考试的人百分之10都不到，全*现在只有11万注会。现在很多高校在硕士研究生开有注会专业，难度可想而知了。但是对于会计师,通过自己努力是可以考到的，注意，会计要求严谨踏实，一切按规章办事，性格要稳重，这些都很重要，中级会计的数学要求高中等级差不多了。对于没有数学基础的人来说，先要自学一下数学通过大专考试，然后可以去高校学习数学，不会特别难(肯定比我们学的简单多了。。)。如果想快点工作，可以自学高中数学，关键是要努力，高中数学不是不可战胜的，所以不管你朋友将来走哪条路建议他要不断学习，学到一部分*数学，然后能考上注会，那前途将会非常不错的。大致说完了，完全手打，希望你朋友能努力实现自己的梦想! 你也可以读一下《会计学:数学意味着什么》

5.物业企业业务财务管理（二）

一.物业的主要收入来源我国物业费大部分为包干制，同时也不谈置业或者*补贴的物业二.物业收入多元化2021年多种经营收入均值达13506.21万元，业绩贡献度为18.20%，多种经营净利润均值占比达41.68%，成为企业盈利的关键增长点。三.物业收入多元化• 根据彩生活2021年中期报告，增值服务贡献的利润占到公司整体利润的30% ；• 由此可见，百强的大企业已经进行了战略的一个转型；• 物业公司要生存就必须投入、仅靠基础服务资金已无法支撑强大的支出。四.物业的成本分析五.影响人工成本的因素物业是劳动密集型行业，了解了成本支出占比*的为人工，此处先谈物业自管职工的人工费六.影响人工成本的因素七.盈利的平衡点

6.物业公司廉政风险防控措施?

兄弟，我的确没时间给你去做幻灯片，大体谈谈我的想法：廉政公益广告，主要受众应是针对公务人员吧，这个群定的人生观定好位是关键。创意如下：画面一大片翠绿的竹林，其中有粗壮的几棵，很高大，霸占阳光和营养。有几棵低矮些，而且比较瘦，得到阳光比较少，营养也少些。几度春秋，风雨飘摇，一个阳光明媚的春天，大竹子突然倒下，竹叶下是黑乎乎的蚜虫，竹竿里是白胖胖的蛀虫……而几棵瘦竹依然坚韧挺拔。画面不要有任何字幕和旁白。 补充一下：突出正面的话，倒掉的竹子占比很低，或者只有一课，其他的张的要挺拔。 突出教育效果，要反面的话，可以提高坏竹子比例。8月

7.物流公司财务活动风险管理

一、物流公司财务风险概述　　物流公司风险随着市场竞争的激烈化有了更高的要求,根据目前的物流公司运营管理的特点我们可以知道物流公司的风险主要包括一下几个方面。　　(一)筹资风险　　物流公司的固定资产投资数额较大，在生产经营的过程中，扩大规模所需的资金需求极大，公司在筹资财务活动中由于未知的筹资结构会引发无法实现的预期目标，这就是物流公司在筹资环节的风险。在物流公司的经营管理中，固定资产如运输工具、仓储设施的成本极高，必须通过各种筹资手段来筹集资金，这就会导致公司产生较高的负债。由于差异较大的筹资渠道以及筹资成本，很可能出现公司不能实现筹资目标，导致公司的财务环境恶化，财务风险出现，而且，物流公司的最主要的资产是运输工具以及仓储，这两样固定资产具有寿命长、价值高的特点，筹资会直接为物流公司的成本带来巨大的作用，在高负债的情况下很容易产生财务风险。　　(二)投资风险　　物流公司的投资风险主要是因为无法回收物流公司自己投资的资产，无法实现预期收益，从而影响到物流企业的生存发展，为了实现物流公司规模扩大的目标，必须在交通运输以及仓储上大量投资，这就对公司的投资有了更高要求，在资金投入环节，包括了内部风险与外部风险，内部风险是指物流公司扩大规模拓展项目时会使用公司的剩余资金，但是，物流公司是无法对投资收益进行保证的，会导致物流公司内部投资的风险。外部风险主要是物流公司对整个资本市场的投资，资本市场的风险性较大，在不确定的环境下投资、资本投资专业性不足等原因的影响下会产生财务风险进而影响物流公司的正常生产经营。　　(三)资金使用风险　　物流公司的资金使用是物流公司现今的一大问题，现金流在物流公司中占有着重要地位，在激烈的市场竞争环境中，物流公司的资金使用环节存在的风险主要体现在以下几个方面。一是为了解决生产规模的困境所引发的风险，我们知道，物流公司的经营过程中固定资产的成本比例是极大的，在资金需求上会导致许多增加风险的可能性，为了解决这一可能性，物流公司不得不通过银行信贷、发行股票等方面的手段来解决物流公司的资金需求，这就会造成物流公司较大的现金流以及较高的负债，而负债经营极有可能引发财务风险。二是资金配置方面的风险，对于物流公司而言，为了争取客户订单，物流公司不得不自己垫付资金来把握机会，但是，由此造成的资金配置问题很可能造成风险，资金流动不畅会造成风险的扩大。　　(四)资金回收风险　　物流公司的资金回收风险*的方面就是在应收账款的回收上，物流公司的经营财务活动经常会运用赊销信用的方式来增强竞争力，这就会导致物流公司存在着大量的应收账款出现，无法及时回收企业的资金，有的客户在赊销之后拖欠账款，致使物流公司的资金流转出现困难，使物流公司出现严重的财务风险，而且，有的客户会出现拒付物流款项的现象，在物流服务不合客户需求、不能满足客户的心理时，很可能造成客户拒付物流款的现象，这就会造成资金回收困难的现象，导致财务风险发生。二、物流公司风险的若干对策　　(一)财务活动中的一般性风险管理　　1、充分运用境外资本境外资本的运用能够降低财务成本，创收利润，在运用国际证开证一定额度的限额之后，能排满物流公司的国际证授信额度，提高资金周转速度，科学的运用开证付款期限以及现金回收的时间差，能够增加企业的总体融资效率，保障公司日常经营业务所需，提高经营的可用资金，从而实现降低周转资金风险以及提高公司资金使用率的目的。　　2、稳定融资关系融资方不仅可以作为物流公司的资金来源方，同时也有着许多无形资产可供使用，在与其他公司进行融资业务时，应该充分利用企业双方的无形资产，例如双方的银行额度、公司的信用度、融资成本差异等优势方面来降低融资成本，提高物流公司的资金使用率，从而减少筹资成本，在与合作银行的关系上，信用证的选择会影响到公司的财务状况，在即期价格与即期押汇利息之和大于远期证的价格只是，就应该选用即期信用证，反之则使用远期信用证在申请过程中应该注意选择尽可能低的开证保证金比例或者零保证金，在企业申请信用证时还可以申请减免相关环节的费用，使物流公司的经营成本降低。　　3、利用跨境结算跨境结算能够很好地利用汇率差节约资金损耗，在境内的公司可以根据贸易合同汇出人民币在离岸的账户上，再在境外账户作为存款来提高资金的存款收益，境外的公司把境内的人民币转化为美元存款划至境内账户中，到期时境外公司再将存款转入人民币账户中，这项操作虽然对于工作人员的操作要求很高，但是，这样的方式能给哥物流公司带来更高的收入，避免资金使用风险。　　4、稳定信用政策信用政策是物流公司的重要问题，会直接影响到账款回收以及资金的流动，客户的信用是企业流动资金的关键，物流公司在建立合作关系时应该深入了解客户的信用，对于信用好的客户可以建立长久的合作伙伴关系，对于信用不良的客户要慎重选择，以便减少信用风险，维持企业的资金稳定。　　(二)现代物流公司风险管理　　1、树立风险意识物流公司的财务风险管理首先要从意识环节做起，要树立全员的风险意识，加强宣传力度，使各级财务人员对财务风险有充分的了解，增强风险感知的自觉性，将每个人都纳入风险管理体系当中，建立风险管理的良好氛围，从意识方面减少风险发生的概率，尽量避免风险形成。　　2、建立风险管控体系物流公司要建立一个科学的合理地财务风险管理体系，选择合理地适合公司自身的风险预警机制，从整体把控风险管控，考虑各种因素，构建一个综合全面的风险管控模型，在风险管控体系的建立中要着重把握以财务风险分析的宏观与微观因素，宏观因素主要是指宏观经济因素以及行业市场状况，微观因素主要包括企业的经营管理能力以及财务指标的分析，总之风险管控体系应该是建立在物流公司特点之上的，不能生搬硬套。　　3、明确财务风险控制重点上文提到的财务风险物流公司的财务风险主要包括筹资环节的风险、投资环节风险、资金使用风险、资金回收风险，物流公司应该着重从这几个方面入手，加强公司对这些环节的管控，将这些重点融合在公司风险管控体系之中，明确财务风险控制的主要内容。　　4、培养专业人才人才是物流公司防控风险的基本单位，引进培养人才有利于对公司面临的风险进行全面深入地识别与分析控制，掌握丰富经验，有效地减少物流公司的非系统性风险，在经营管理的过程中不断完善风险管理体制，从而使公司以最小的投入达到*的价值实现，推动企业的发展。总之，物流公司的财务管理对于物流公司十分重要，在市场竞争激烈的今天，加强物流公司自身的财务风险管理是物流公司做大做强的必经之路。

通过小编辛苦整理的相关知识：物业公司财务风险点，相信对您有所帮助。