总算懂得如何控制好房地产工程投资

如何控制好房地产工程投资? 工程项目涉及到的投资金额庞大，充分利用好每笔资金有助于成本造价的控制。设计阶段是投资控制的重点环节，这就要求设计单位能不断完善自己的设计工作。现在，小编就整理出工程管理等相关信息。  

控制好工程设计阶段投资的方法  

1 加强执行限额政策，确实优化方案设计  

设计阶段的成本造价控制工作，应该注重设计风险的防范工作，不断推广运用限额设计策略。经过对成本资金的限制，可提高设计人员的责任性，使其在有限资金范围内提供最可靠的施工方案。根据建筑施工标准初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，且在满足建筑质量标准的前提下合理分配的投资限额控制设计，控制好项目资金的分配运用。设计单位要综合考虑所设计方案的经济性，如：成本造价、经济效益等，这些有助于投资金额的科学分配使用。作为设计人员，在初步设计时要加强施工方案的审核，防止方案执行后出现太多的变更次数。工程专家要当好设计人员的经济参谋，通过收集各方资料来指导人员设计工作。  

财务人员也要配合设计人员工作，对所设计方案的成本消耗严格核算，控制好每笔投资资金的使用，满足控制工程投资实行限额设计的目的。建筑经济专业人员参加设计阶段全过程管理，从经济适用的角度对设计中造成不必要的浪费进行干预，对各方案进行经济上的充分论证，达到控制投资优化设计的目的。除此之外，设计单位工作人员要加强经济意识的树立，增强建筑设计的责任感，在成本造价控制中发挥好自己的作用。建设单位、设计单位之间商议结束后，应通过合同的方式将双方的责任义务明确下来，在建设项目设计阶段协调工作，保证设计方案的科学性。对因设计不当导致的经济损失，施工单位要依法追究设计人员责任，并给予经济方面的索赔。

2 积极运用价值工程，大力提高设计质量  

价值工程的运用目的是为了对成品功能和成本关系详细分析，保障能在最短的产品寿命周期中达到产品功能*化。这是管理建筑项目工程的有效方式。从现有的建筑施工条件看，增加产品价值的方法包括：改善功能，减小成本等，这是最理想的方法;功能不变，减小成本;成本不变，改善功能;成本增加，功能提升等。建筑项目实施时需结合运用价值工程原理，对原始工程方案综合分析，掌握足够的信息资料后优化施工方案。价值功能的特征有：满足建筑使用性能的要求，深入分析建筑物自身具备的功能，让设计工作实现使用功能与造价统一，既保证了建筑功能，也降低了成本造价。  

例如：某商业大厦建筑，因地质条件考察不清，基础设计深度为2.5～2.7米，顾及到采用深基础而选择增加地下室。早期施工单位过于注重节省投资，对地下室结构没有设计，经过利用价值工程进行分析、测算，建地下室建设需增加的成本为100元/㎡。建成地下储藏室，能为用户的日常生活提供方便，如：堆放杂物、停放车辆等，尽管成本造价上升了，但发挥出了多个方面的使用功能，这也是值得一试的。  

如何控制好房地产成本  

1.在设计阶段加强对房地产成本控制  

从现阶段来看，绝大部分房地产开发商在设计阶段对成本的控制能力还比较薄弱。这主要是因为房地产设计水平和实践经验不足造成的。因此需要在设计阶段加强房地产成本的控制，首先相关工作人员在设计之前根据当时材料的价格、现有住房的建造成本等，预算出房地产每平方的造价，然后设计师根据测算的价格，发挥想象力，灵活设汁出美观、大方、实用的建筑。  

2.在招标阶段加强房地产成本控制  

招标环节作为房地产开发中的重要环节，是影响房地产成本的重要因素之一，招标又可以划分为经济标和技术标两大类型。从目前来看，绝大部分的房地产开发企业都是根据市场上的承包商或者材料商的具体情况邀请部分企业进行投标，通常情况下采用的是非公式招标，但是还有一部分房地产开发商更加看中的是经济标，因此可以借助谈判的过程，更改报价，以价格*者得标的方式，有效降低了房地产成本。

3.在施工阶段控制好房地产成本  

施工阶段作为房地产发开中的重中之重，如果在这个阶段对成本控制不好就很可能导致最终进行工程结算的价格要比合同价格高。因此要加强对房地产成本的控制，要特别注重施工阶段成本的控制，*要将结算价跟原合同价格控制在10%作用，但是对于*工程除外。  

搞好优化设计的几点建议  

(一)主管*应加强对优化设计工作的监控  

为保证优化设计工作的进行，开始可由*主管*来强制执行，通过对设计成果进行全面审查后方可实施。作为《建设工程质量管理条例》的配套文件之一的《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》已由建设部颁布施行，它的实施将对控制设计质量提供重要保证。但《办法》规定的审查主要是针对设计单位的资质、设计收费、建设手续、规范的执行情况、新材料新工艺的推广应用等方面的内容，缺乏对方案的经济性及功能的合理性方面的审查要求，所以建设主管*在执行《办法》的同时，应增加人员配备和审查力度，对设计成果进行全面审查。第二，应加强对设计市场的管理力度，严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场，减少黑市设计。第三，利用主管*的职能，总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标，为优化设计的进行提供良好服务。  

(二)加快设计监理工作的推广  

优化设计工作的推行，仅靠*监控还不能满足社会发展的要求，设计监理已成为形势所迫，业主所需。通过设计监理可打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此，主管*应在搞好*监理的同时，一方面应尽快建立设计监理单位资质的审批条件，加强设计监理人才的培训考核和注册，制定设计监理工作的责职、收费标准等;另一方面通过行政手段来保证设计监理的广度，为设计监理的社会化的提供条件。  

(三)建立必要的设计竞争机制  

为保证设计市场的公平竞争，设计经营也应采用招标投标，虽然早在80年代，*计委和城乡建设环境保护部就印发《工程设计招标投标暂行办法》，90年代*建设部印发了《城市建筑方案设计竞选管理办法》，新颁的《招标投标法》中也规定符合条件的项目的勘察设计必须招标，但实际招标项目的量一直很少，只占总项目的10%左右(不同的地区其比例可能有所不同)，即使采用招标的项目，其招标体系不完善评标方法不健全，缺乏公平竞争性，因此应完善设计招投标的相关环节。首先，应成立合法的设计招标代理机构;其次，各地方主管*应建立相应的规定，符合条件的项目必须招标;第三，业主对拟建项目应有明确的功能及投资要求，有编制完整的招标文件;第四，招标时应对投标单位的资质信誉等方面进行必要的资格审查;第五，应设立健全的评标机构合理的建设评标方法，以保证设计单位公平竞争，并限制业主在项目上的随意性。