终于晓得投资性房地产如何核算

投资性房地产如何核算？投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，具体分析如下。  

  （一）采用成本模式核算投资性房地产采用成本模式核算投资性房地产，可分为初始计量、后续计量和处置三个步骤。   1．投资性房地产的初始计量   投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成也不同。   （1）外购的投资性房地产。对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。   （2）自行建造的投资性房地产。企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。   2．采用成本模式下的后续计量   企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。在成本模式下，应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。   3．处置投资性房地产   企业出售投资性房地产应当将取得的收入计入其他业务收入，投资性房地产的账面价值计入其他业务成本，发生的应交营业税计入营业税金及附加。   （二）采用公允价值模式核算投资性房地产   采用公允价值模式核算投资性房地产，也可以分为初始计量、后续计量和处置三个步骤。   1．采用公允价值模式下的初始计量   （1）采用公允价值模式的前提条件。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极少数情况下，已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项房地产在完成建造活动后首次转为投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。   （2）采用公允价值模式下初始计量的账务处理。外购和自建的投资性房地产应按成本进行初始计量，采用公允价值模式与成本模式入账价值的确定方法相同，不同点在于应设置“成本”明细科目，以便区分“公允价值变动”。   2．采用公允价值模式进行后续计量的会计处理企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。   3．投资性房地产的处置   出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将出售收入计入其他业务收入，将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本；同时将原计入“公允价值变动损益”和“资本公积——其他资本公积”的金额转入其他业务成本，目的是调整到投资性房地产的原始成本。   （三）投资性房地产后续计量模式的变更   1．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。   2．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。   （四）房地产用途的转换   1．成本模式下用途的转换   （1）自用转为出租。①自用房地产转换为投资性房地产。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按照固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值（简称账面价值——账面价值）。②作为存货的房地产转为出租。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应将存货的账面价值转为投资性房地产的账面价值。   （2）出租转为自用。企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产转为自用时，在采用成本模式下，应将投资性房地产的账面价值转为固定资产、无形资产的账面价值。   2．公允价值模式下用途的转换   （1）自用转为出租。房地产开发商将开发的商品房出租或企业将自用的建筑物、土地使用权出租，应按转换日的资产的公允价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值与原账面价值之间的差额，如果公允价值大于账面价值，其差额计入“资本公积——其他资本公积”；如果公允价值小于账面价值，其差额计入“公允价值变动损益”。这样处理的目的，是为了防范企业通过转换用途来调增利润（简称账面价值——公允价值）。   （2）出租转为自用。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）（简称账面价值——公允价值）。