终于清楚怎样管理好物业工程部

物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。那么怎样管理好物业工程部呢?现在，小编就整理出管理工程的相关信息。  

对物业实行服务外包专业化管理的认识  

物业实行服务外包专业化管理，就是将物业管理的服务项目对外委托承包给有资质的专业化公司，通过与物业公司签订的委托协议或合同，按照业主的意志与要求去实施专业化管理并为业主提供优质的服务。物业管理的业务可分为三类：(1)基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护;(2)专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等;(3)特色业务类：包括特约服务和便民服务。诸如为物业管理行业配套服务的保安公司、保洁公司、绿化苗木公司等等，这对那些规模不大的物业管理公司，起到了拾遗补缺、共同发展的作用。

服务项目对外委托承包，是建立在受委托企业所具备的专业化水平和规范管理的基础之上。在这样的前提下，我们与其对外聘请没有受过专业培训的人员，自己又没有能力，也没有必要去追求小而全的企业管理模式的情况下，为何不可尝试利用专业化公司的专业化、规范化的管理水平，先进的科技手段和管理理念，高素质的员工队伍，来促进物业管理企业的发展，把物业管理企业做大呢?当然，也不排除那些有条件、有水平的物业管理公司，承接的小区物业管理范围越来越大，覆盖的面积越来越广，自己下设一些专业化的公司进行服务和管理，将物业管理的上下游产业连接在一起，形成物业管理的产业链，物业管理公司将朝着更高的阶段走去，物业管理行业的产业化、集团化也就指日可待了。  

做好物业维修管理工作的建议  

物业维修管理是人们从事生产、生活等各类活动必不可少的物质条件，目前它已经形成了社会的巨大不动资产。如何合理延长物业的使用年限，降低其在使用过程中的损耗，已成为探索改进物业维修管理模式，提高物业维修水平的重要课题。对此，笔者有以下建议：  

1.为了能及时发现物业的损坏状况，分析产生的原因，积累经验，掌握其规律性，达到延长物业的使用年限的目的，物业维修工作应该进行适时检测。检测一般是用工具或仪器以及人的观感来检查物业的现有状态，它包括对物业及其附属设备的性能状态或运行状况的检查测定，如对物业漏渗的检查、对电梯运行状况的检查等等和对物业性能及运行状况进行判断时所进行的定期检测，如根据经验对房屋结构可在3到5年检查一次，重点观测结构的变形、腐蚀、沉降、损坏等状况。目前我国还没有进行定期检测，一般都是当损坏严重时(如结构明显损坏，强度不足，非修不可时)才进行检查鉴定。而在日本、美国定期检测已成为一项制度[2]，所以，为了及时了解物业受损情况，防患于未然，应建立定期监测制度。

2.目前从事物业维修工作的大多是农民工，普遍缺少服务理念和维修技能。 为了提高他们的综合素质，应该加强规范化管理，实施标准化、优质化的服务，提倡“换位思维”的内涵型发展道路;同时应制订培训计划，开展技术交流，如参加各种专业学(协)会开展的交流活动、专题讲座等无疑会加速他们对知识、技能的掌握。  

3.物业管理*应做好广泛宣传工作，向住户大力宣传用房、爱房知识，使大家对物业损坏的危害性引起足够重视，自觉维护身边的环境，尽量减少物业维修的发生。  

节约型精细化服务突围  

1.减少成本  

实现精细化战略的首要工作是降低成本,因为物业企业首先要提供基础物质服务,而物质基础服务基本没有利润,管理成本高,只有很好地控制成本才能有效的保证利润。控制成本有四个方法――量化服务、流程化、精简团队及严把固定资产:  

(1)量化服务。服务量化是提升服务效率的有效方法。物业企业对服务人员的工作进行量化,将服务时间、反应时间细化到秒,服务绩效细化到元等。量化的服务在提升服务质量的同时也减少了企业服务成本和顾客的享受成本,实现业主与企业的双赢。  

(2)流程化。流程化就是将服务规范化、标准化。这样减少了管理成本和执行成本,也使服务团队更专业。  

(3)精简团队。精简团队就是实现扁平化结构,避免机构臃肿而带来的资源的浪费。精简的团队让每个服务人员各司其职,对工作负责,确保员工无法相互依赖,推脱责任,也能减少人力上的成本。而同时扁平化的组织结构能与业主实现更亲近、有效的沟通,减少沟通成本,降低服务的反应时间。  

(4)严把固定资产。固定资产是小区物业服务的必需物质基础。但由于物业服务的特殊性,小区的固定资产购入是一次性的,不会转卖,不具投资性,另外还会导致税金、管理、折旧的支出,因而固定资产只能算作成本。因此,企业要严把固定资产,非必要项目可以实行外包,降低成本。  

2.增加收入  

增加收入是实现利润增长的直接方式。物业企业必须积极开展利润性服务,这样才能为企业带来持续的现金流入。增加收入的手段有三种――聚焦核心诉求、精神满足和附加增值:  

(1)聚焦核心诉求。聚焦核心诉求就是将有限的资源集中在业主最需要的服务上,突出服务的主题。比如,某小区的业主主要是老龄人,则核心诉求就是“康乐生活”,因此企业只需将资源集中在为业主提供有益的康乐活动和设施上,如游艺、乒乓球台等,而非花费大量资金举办滑板游等不适合老龄人的极限项目。聚焦核心诉求能满足业主的生活需求和精神需求,提高业主满意度,为企业创收带来可能。  

(2)精神满足。精神满足就是满足业主精神生活方面的需要。比如快乐、健康、休闲等,精神满足是增加企业收入的主要途径。  

(3)附加增值。附加增值就是为业主带来潜在的增值价值。比如房产的增值、小区的业主群体能为客户带来人脉价值等。附加价值的利润率*,成本*,但不易实现,因为它必须依托于复制基础服务和精神满足服务的完善。